A Reforma Tributária aprovada recentemente estabelece mudanças importantes no sistema de impostos, especialmente com a introdução de dois novos tributos que substituirão ou absorverão parte dos tributos atuais:
IBS: Imposto sobre Bens e Serviços que será de competências estadual e municipal para diversos bens e serviços, integrando antigos ICMS, ISS etc.
CBS: Contribuição sobre Bens e Serviços — competência federal, substituindo PIS/Cofins em muitos casos.
Esses novos impostos terão impacto direto sobre aluguéis, sobre ganhos de capital com venda de imóveis e sobre imóveis em geral, em conjunto com regras de transição, deduções e limites para aliviar impactos para pessoas físicas de menor porte.
Aluguel: o que muda para locadores e locatários
Quem será afetado
Pessoas físicas com mais de três imóveis alugados ou que tenham receita anual com aluguéis acima de ~R$ 240 mil passarão a estar sujeitas ao IBS/CBS além do Imposto de Renda (IRPF). Há também previsão de que, se a receita ultrapassar ~R$ 288 mil, mesmo sem possuir 3 imóveis, já se enquadre no regime dos novos tributos.
Como será a tributação
O IBS e a CBS incidirão sobre a receita de aluguel, mas com redutores (descontos na base de cálculo) para mitigar o efeito. Para locações residenciais, há um abatimento residencial de R$ 600 por mês por imóvel na base de cálculo, ou seja, esse valor fica de fora do cálculo do imposto. Também há uma redução de 70% na base de cálculo para aluguéis residenciais para quem for alcançado por esses novos tributos. Para pessoas jurídicas, os PIS/Cofins deixam de incidir sobre receita de aluguel nos casos previstos, sendo substituídos pelo IBS/CBS. O imposto total estimado pode variar bastante, dependendo do regime e da receita.
Impacto para locatários
Ainda que o imposto seja formalmente do locador (quem aluga o imóvel), é bastante provável que parte do custo extra seja repassado para o aluguel, o que pode significar aluguéis mais caros em casos de imóveis alugados por quem vai estar obrigado a pagar IBS/CBS.
Impostos sobre compra, venda e posse de imóveis
Além do aluguel, a Reforma Tributária traz mudanças para operações com imóveis — compras, vendas, doações, heranças, etc.
Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e Sistemas Integrados
Será criado o CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro) — como um “CPF dos imóveis” — que vai unificar registros de imóveis, cartórios, prefeituras, Receita Federal etc. Isso facilita identificar quem possui imóveis, detectar imóveis não declarados, cruzar dados, etc.
Também entra em ação o SINTER (ou sistema nacional de informação territorial) em várias descrições, para integrar dados territoriais e de posse/tributação de imóveis.
Tributação na venda de imóveis
A venda de imóveis terá incidência de IBS e CBS em alguns casos, além do Imposto de Renda sobre ganho de capital existente hoje. Pessoas físicas venderão mais de 3 imóveis num mesmo ano ou que construíram imóvel nos últimos 5 anos ficam mais propensas a esse enquadramento. Há reduções previstas: por exemplo, “redutor social” ou abatimentos na base de cálculo.
Prazos e transição
As novas regras começam a valer gradualmente a partir de 2026. O IBS e a CBS entrarão de forma faseada; os tributos antigos (como PIS/Cofins, ICMS, ISS) serão aos poucos extintos ou integrados no novo regime, com previsão de consolidação plena até cerca de 2033. Durante esse período de transição, vários dispositivos de redução (redutor social, abatimentos, base de cálculo reduzida) estarão em vigor para mitigar impacto.
Exemplos práticos
Se uma pessoa física aluga 4 imóveis e tem receita anual de aluguel de, digamos, R$ 300 mil, ela será obrigada a pagar IBS/CBS sobre essa receita, com abatimentos e redução da base de cálculo. No caso de aluguel residencial, se o aluguel for, por exemplo, R$ 2.600 de um imóvel residencial, será possível abater R$ 600 mensais para efeito de cálculo, ou seja, o imposto incidirá sobre R$ 2.000.
Possíveis impactos e desafios
Aumento de custos de administração imobiliária: locadores precisarão se adaptar — organizar documentação, registrar imóveis, declarar receita, cuidar da contabilidade.
Formalização: contratos informais, “aluguel de boca”, imóveis não declarados têm maior risco de serem fiscalizados. Repasse ao consumidor: há possibilidade de que parte do ônus tributário seja repassado para locatários, especialmente em aluguéis comerciais ou de alto valor.
Desigualdade: embora haja redutores, para quem tem carteira pequena de imóveis ou renda baixa, a mudança poderá pesar se não houver adequadas isenções ou abatimentos.
O que ainda está pendente / incertezas
Precisão das alíquotas efetivas: embora existam estimativas, muitos detalhes dependem de regulamentações, decretos, instruções normativas que ainda serão editadas.
Atualização do valor venal: como o sistema de cadastro vai se modernizar, é provável que valores venais usados para IPTU etc. sejam revisados, o que pode gerar surpresas.
Efeitos dos redutores: embora existam abatimentos, não está 100% claro em todos os casos qual será o impacto líquido para cada perfil de proprietário de imóvel.
A Reforma Tributária trará uma mudança significativa para o mercado imobiliário. Não será uma virada brusca, mas um processo com fases de adaptação. Quem aluga, quem possui imóveis ou pensa em comprar/vender nos próximos anos precisa se preparar: organizar documentação, planejar tributação, entender se será obrigado a pagar os novos tributos e de que forma isso afetará seus ganhos.
Lei em questão: Lei Complementar nº 214/2025, entre outras disposições da Reforma Tributária que regulamentam impostos como IBS e CBS.
